Hoje vi essa notícia compartilhada lá no r/investimentos sobre como os FIIs menores estão sendo consolidados ou expandidos pra pelo menos 1 bi de valor
Como sempre imagino que a discussão no sub vizinho sempre será fraca e sem agregar muito ao cotista e acionista, então decidi trazer pra cá.
Expandindo a notícia trazida no link, eu mesmo tive um dos meus fundos preferidos na bolsa, o BTAL11, sendo colocado em assembleia para ser um Fiagro e aumentar o volume de ativos e a abrangência do fundo. Depois de alguma análise decidir vender minha participação, mesmo sem ter o resultado da assembleia. Muitos se juntaram a mim nos próximos dias que somou 5% de queda num FI-AL que pra mim estava com um valuation extremamente atrativo, e que eu ativamente comprava mais e mais mensalmente, tanto com mais aportes, quanto por reinvestimentos de dividendo
Pra mim os FIIs de menor abrangência e menor quantidade de ativos sempre foi uma das joias da coroa entre os investimentos que o acionista e cotista minoritário pode realizar. Se os gestores reconhecerem o tamanho e não cobrarem a bendita taxa de performance e mantiverem as taxas de administração baixas, eu vi de perto meus fiis passarem muitas ações queridinhas do mercado. Isso porque menores quantidades de ativos favorecem uma gestão mais eficiente e de melhores retornos, enquanto uma quantidade enorme quase sempre vem acompanhada com uma dificuldade da gestão desses ativos e uma taxa de administração bem gorda, que sacrifica todo o retorno do cotista.
É claro que pra gestoras é um excelente negócio, mas, pra mim, demonstra a dificuldade constante do pequeno e médio investidor de encontrar barganhas de bom retorno na bolsa brasileira. Mas nós que somos inteligentes estamos sempre de olho e aproveitando as(poucas) oportunidades que aparecem.
E vocês oque acham dessa nova tendência? Acham que estou negligenciando alguma outra perspectiva do assunto?
eu concordo com vc nessa, não tenho FIIS mas concordo muito com a concentração dentro dos ativos pq vc esta diversificado por ter mais ativos mas se os ativos dentro do ativo é diversificado e vc tbm é diversificado fica complicado. Mas pelo que li na matéria nem eles querem fazer isso é pq eles precisam pela falta de liquidez e de captação caso necessário.
Eu sinceramente tendo a achar que isso, ou é conversa fiada, ou é uma inocência da gestora, ou uma falta de consciência dos cotistas.
Todos sabem que os ativos imobiliários tem liquidez mais limitada. Eu não preciso que eles resolvam isso. Só de eu poder negociar as cotas do FII já coloco a mão no céu pela liquidez. Muito mais interessante manter ativos de melhor qualidade e menor custo, mesmo com problema de liquidez.
E sobre a captação, eu tenho certeza que é conversa fiada mesmo. Não é possível que isso seja realmente um problema com SELIC a 15% e o público investidor que nós temos
Do mais, é exatamente oque você falou. A responsabilidade de diversificar os ativos deve ser do investidor. Muito melhor é os fundos terem proposta de valor claras, objetivas, e limitadas a um escopo reduzido, a qual a gestora possa executar a custo baixo e com qualidade de gestão e escolha dos ativos. E aí eu mesmo vou comprando os FIIs no formato da minha própria estratégia imobiliária. Mas infelizmente continuam a tratar o investidor como um infante sendo que eles mesmo raramente batem qualquer benchmark brasileiro(SELIC e/ou IBOV)
realmente, pq quem sobrou é a nata e algumas sardinhas, quem esta agr muito provavelmente estava na crise da pandemia e não vendeu, ent se fossem captar conseguiriam com êxito. Por isso eu n gosto de FIIS pq vc fica atrlado a uma gestora que vive da taxa de adm dela e quanto mais gente dentro melhor pra ELA. Tanto que se fosse um mal negócio os grandes bancos não teria sua própria gestora como Kinea
Concordo também. Por isso ao longo de todos esses anos só tive dois FIIs. Mas achei os ativos imobiliários tão interessantes que comprei. E também fazia muito sentido até pra minha estratégia da carteira no geral.
Mas você está certo. O objetivo principal de uma empresa é gerar valor pro acionista. E pro BTG, Kinea, Suno, nao é diferente. Se eles conseguirem entregar retorno ao cotista sem sacrificar retorno ao acionista do banco, ótimo. Senão eles se contentam o primeiro mesmo.
Por isso minha participação de banco é exponencialmente maior do que a minha participação de FII era. Mas que deu um retorno legal por um tempo, isso deu
Eu trabalhei em uma gestora que tinha uma equipe de FIIs até final de 2024.
O mercado secou mesmo. Era MUITO difícil captar. Lembrando que quando vc compra um FII na bolsa, a gestora não ganha nada. O patrimônio do fundo só aumenta com follow on.
Todo o mercado é sensível a tx de juros, mas FII é pior ainda pq a maioria dos investidores são pessoas físicas.
Outra consequência do cliente ser PF é que p captar vc depende de algum distribuidor com capilaridade grande e.g. XP. Daí o que você paga de taxa e rebate é absurdo.
A consequência disso eh que os valores tem que ser muito elevados p o follow on valer a pena. Lembro que tivemos 2 follow ons cancelados em 2024 por não conseguir captar o suficiente.
Pô, bacana trazer essa vivência sua pro sub. Fico feliz de ter gente que trabalhou no mercado financeiro entre nós.
Do mais, entendi a situação. Mas pelo que eu expliquei a cima, uma pena do mesmo jeito
faz um post de como é trabalhar numa gestora de fiis
Eu invisto desde antes da pandemia em FII e gosto muito. Minha estratégia sempre foi bem diferente das convencionais. Sempre gostei muito de fundos pequenos. Baixa liquidez é ruim pra quem fica pulando de galho em galho e ótima pra quem quer comprar com desconto.
Em análise mais geral do mercado atual, é um cenário bem polarizado: de um lado, há uma quantidade de institucionais, principalmente FOFs, que precisam de fundos grandes e com alta liquidez, do contrário, eles simplesmente não conseguem operar com o mínimo de eficiência.
Por esta ótica - que é predominante nos círculos de gestão e administração - essa tendência de aglutinação é natural e irreversível. Em termos mais cínicos: os gestores vão sempre tentar ajudar os amigos da Faria Lima.
Por outro ângulo, o mercado de FIIs ainda é majoritariamente composto por CPFs. Sardinhas individuais. E essa aglutinação não é, por si só, benéfica ao cotista. É benéfica pra gestão e pros institucionais, mas raramente pro cotista CPF sardinha.
Na notícia, citam um investidor hipotético com 5m em um FII. Eu pergunto, quantos investidores CPF tem 5m no total em FIIs hoje? Com certeza é uma parcela muito pequena. O problema é que o mercado financeiro é assim, eles não se importam nem um pouco com a formação do montante. Pra eles, é mais interessante um imbecil com 10m do que 1000 com 50k cada, e eles vão sempre privilegiar os interesses do primeiro em detrimento do segundo grupo.
Colocam tudo numa embalagem bonita, ornada com os termos "benéfico ao cotista", "gerar valor ao cotista" e "ganha-ganha", mas nada se fala sobre o tipo de cotista a que se referem. Não são você ou eu, garanto.
Contudo, nem tudo está perdido. As grandes gestoras vão continuar e intensificar essa aglutinação, e vão tentar de vários modos dar andamento nisso. Pátria e Hedge são exemplos. Cabe ao cotista saber onde tá se enfiando, não só no que diz respeito ao ativo específico, mas sim à gestão por trás. Uma coisa digo: nenhuma gestora, não importa quão grande, se sustenta nesse mercado sem os CPFs, ao menos não na fase atual.
No entanto, há gestoras menores e independentes que não vão abrir mão de continuar no controle dos ativos, não importa o quão "pequenos". Cabe ao investidor encontrar estes fundos, avaliar quais estão alinhados à sua estratégia e decidir o que é melhor pra si, ciente de que, sim, irá trocar liquidez por outras características.
Por fim, não tem como se apegar a nenhum fundo, não importa o quão bom ele seja. É comprar quando faz sentido e vender quando deixar de fazer. A mentalidade da ampla maioria dos gestores infelizmente não permite amadurecimento para teses de investimento de longo prazo em FIIs.
Excelente sua análise, opinião e vivência, meu amigo. Muito obrigado por participar do post
Alguma vez andou para frente? Eu nunca vou entender quem colocar dinheiro em fiis. Na boa se é medo de ação coloca no IPCA +7 isento que tem de monte. É melhor que essa merda.
Eu tenho uma média de resultado de mais de 25% ao ano nos meus FIIs. Melhor que muita ação. E certamente melhor que a RF
Como você escolhe os bons FIIs e como monta a carteira?
Primeiramente, eu excluo todos que tem taxa de performance ou alguma outra “gracinha”. A taxa de administração não tem jeito, mas de resto foge das que te cobram muito
Segundamente, escolho FIIs que tenham um propósito claro. Pra mim os FIIs muito “megalomaniacos” são os piores. Os gestores pegam bilhões de reais em ativos imobiliários e depois tem um trabalho enorme pra oferecer contrato de aluguel. Eu gosto de FIIs que são direcionados a problemas específicos. Ou seja, existe um problema de logística numa região tal por falta de infraestrutura(existe uma demanda grande por infraestrutura de agrologística no país, daí quando eles constrói e/ou compram os ativos, o cliente do aluguel praticamente já tá na porta. Isso rende uma taxa de vacância muito baixa
Terceiro, eu não compro FIIs exclusivamente de papel, nem FII focado em pequenos e médios clientes
Quarto, checar os gestores e fluxo de capital do fundo, vacância, aquele B-A BA de sempre
E quinto e último. O preço. E aí eu considero até fácil, pq como minha estratégia é bem focado em FII de tijolo, se o P/VP tá abaixo de 1, já tá claro que tá descontado.
Fazendo assim, é quase garantido que vc vai ter um FII com bons clientes, boa gestão, baixa vacância e a preços atrativos. Comprar em boas fases do ciclo de juros também ajuda
Mas mais uma vez lembrando que meu portifolio é majoritariamente de ações e título de divida(RF). Eu compro FII só quando tem um “negócio bom demais pra ignorar”. E aí sim dá um resultado muito bom
Obrigado!!!
Quais foram os negócios bons demais para ignorar que você achou nos últimos anos?
Quando você achou esses negócios?
Como eu disse no post, meu maior “case de sucesso”(odeio falar assim kkk) foi o BTAL11. Comprei no final do ano passado a 67, vendi recentemente a 79 e com 13% de dividend yield. Que me entregou um resultado de 30% no ano ao todo
E o outro foi o SNAG11, com um dividendo muito bom também, mas com uma valorização até então mais tímida. Que eu comprei a 9,30 no começo do ano me entregando um resultado de 24% mais ou menos.